Polscy inwestorzy nieruchomości komercyjnych. Rekord 800 mln EUR i perspektywy 2026

Polscy inwestorzy osiągnęli rekordowy poziom aktywności na rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku, lokując łącznie ok. 800 mln EUR w krajowe aktywa. To blisko dwukrotnie więcej niż rok wcześniej i trzykrotnie więcej niż pięcioletnia średnia. Udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł ok. 18-20% – historyczne maksimum dla tego segmentu. Na tle całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej Polska odpowiadała za ok. 38% wolumenu transakcji CRE (szacowanego łącznie na 11,8 mld EUR w 2025 roku). Prognoza na 2026 rok zakłada dalszy wzrost do 5,5-6 mld EUR (Colliers). Dla inwestorów z sektora family office i zamożnych osób fizycznych (HNWI) lokale usługowe pozostają kluczowym segmentem alokacji ze względu na przewidywalny przepływ gotówki i odporność na wahania cykliczne.

Kontekst: dlaczego polscy inwestorzy zwracają się w stronę CRE?

Rosnąca aktywność krajowego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych jest wynikiem kilku równoległych procesów. Po pierwsze, skumulowanie wolnego kapitału w sektorze przedsiębiorstw rodzinnych i funduszach zarządzających majątkiem – dane J.P. Morgan Global Family Office Report (2026) wskazują, że family offices przeznaczają średnio 7-11% portfela na nieruchomości komercyjne. Po drugie, środowisko stóp procentowych: NBP utrzymuje stopę referencyjną na poziomie 3,75% (stan na maj 2026), co sprawia, że instrumenty dłużne oferują realnie ujemny lub zerowy zwrot po korekcie o inflację – i popycha kapitał ku aktywom realnym. Po trzecie, rozczarowanie rynkiem biurowym skłania inwestorów do przesunięcia środków w kierunku retail, w szczególności lokali usługowych z umowami NNN.

Rekordowe 800 mln EUR w 2025 roku: struktura transakcji

Według danych Cushman & Wakefield łączna wartość transakcji polskiego kapitału na rynku CRE wyniosła w 2025 roku ok. 800 mln EUR. Największe segmenty zaangażowania to:

Warto podkreślić, że sektor retail wykazał wyjątkową dynamikę: wolumen transakcji w Q1 2026 wyniósł ok. 318 mln EUR, co oznacza wzrost o ok. 56% rok do roku. To wynik m.in. kompresji stóp kapitalizacji w segmencie retail parków oraz rosnącego zainteresowania gotowymi lokalami z umowami NNN.

Kto inwestuje? Profil polskiego inwestora CRE

Polskie inwestycje w nieruchomości komercyjne koncentrują się w kilku głównych grupach:

• Family offices i zamożne rodziny – zarządzają portfelami 10-100 mln PLN, preferują lokale usługowe z czynszem NNN, często w trybie off-market. Inwestycje bezpośrednie lub przez spółki celowe.
• Deweloperzy jako inwestorzy – zatrzymują wybrane obiekty we własnym portfelu zamiast sprzedawać. Rosnący trend od 2022 roku.
• Polskie fundusze i TFI – Skarbiec, PKO TFI, Arka BWRE oraz kilka nowych funduszy nieruchomościowych dokonują akwizycji w segmencie retail park i mixed-use.
• Przedsiębiorcy re-inwestujący zyski operacyjne – właściciele firm z sektora produkcyjnego, handlowego i IT dywersyfikują majątek w CRE.
• Fundacje rodzinne – od wejścia ustawy z 26 stycznia 2023 r. część majątku lokalizowana w CRE przez struktury fundacji rodzinnych dla celów sukcesyjnych i podatkowych.

Lokale usługowe jako preferowany segment polskiego kapitału

W ramach kategorii retail, polscy inwestorzy wyraźnie preferują tzw. retail rozproszony: lokale usługowe w parterach budynków mieszkalnych, wolnostojące obiekty z sieciowym najemcą oraz segmenty parków handlowych. Przyczyny są pragmatyczne: niski próg wejścia (często 500 tys. – 2 mln PLN), prosta struktura prawna, przewidywalny cash flow oraz możliwość zarządzania bez zewnętrznego property managera.

Szerokie omówienie inwestycji w lokale usługowe jako klasę aktywów, w tym kryteria wyboru, analizę ryzyka i modele finansowania, znajdziesz w przewodniku: Lokal usługowy jako inwestycja 2026.

Cap rate retail rozproszonego: realne pasma z praktyki rynkowej

Poniższe pasma stopy kapitalizacji (cap rate) odzwierciedlają realne warunki transakcyjne na polskim rynku retail rozproszonego (stan: Q1-Q2 2026):

Różnica między najemcą sieciowym a niesieciowym wynosi typowo 150-250 punktów bazowych przy tym samym obiekcie. Rozróżnienie rynek pierwotny vs. wtórny to jeden z kluczowych punktów negocjacyjnych: sprzedający operuje wartością “stabilizowaną”, kupujący kalkuluje ryzyko komercjalizacji. Dokładne omówienie metodyki wyceny znajdziesz w artykule wycena lokalu usługowego metodą dochodową.

Worked example: portfel dwóch lokali usługowych

Poniższy przykład ilustruje typową strukturę portfelowej alokacji family office w lokale usługowe z dwóch rynków:

PORTFEL: 2 lokale usługowe - Warszawa + Wrocław

Lokal A: 65 m², Warszawa Mokotów, sieciowa drogeria (NNN)
  Czynsz:         85 PLN/m²/mies. (NNN - all-in po stronie najemcy)
  Roczny NOI:     65 × 85 × 12 = 66 300 PLN
  Cap rate:       6,00% (sieciowy, wtórny, Warszawa)
  Wartość rynkowa: 66 300 / 0,06 = 1 105 000 PLN

Lokal B: 70 m², Wrocław Śródmieście, sieciowy bank (NNN)
  Czynsz:         62 PLN/m²/mies. (NNN)
  Roczny NOI:     70 × 62 × 12 = 52 080 PLN
  Cap rate:       7,00% (sieciowy, wtórny, Big 6)
  Wartość rynkowa: 52 080 / 0,07 = 744 000 PLN

--- PORTFEL ŁĄCZNIE ---
Łączna inwestycja:    1 849 000 PLN
Łączny roczny NOI:    118 380 PLN
Blended cap rate:     118 380 / 1 849 000 = 6,40%
Miesięczny cash flow: 118 380 / 12 ≈ 9 865 PLN (przed podatkiem)

Zakładając NNN: zarządzanie minimalne, koszty eksploatacyjne
po stronie najemcy. Podstawowe ryzyko: odnowienie umowy.

Szczegółowe wzory obliczania NOI (Net Operating Income) dla różnych struktur umów najmu opisuje dedykowany artykuł Dwell Properties.

Polska na tle regionu CEE

W 2025 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych w regionie CEE osiągnęła ok. 11,8 mld EUR – wzrost o ok. 34% rok do roku i najlepszy wynik od 2019 roku. Polska z udziałem ok. 38% wolumenu utrzymała pozycję lidera regionu, wyprzedzając Czechy (ok. 36%) i Słowację (ok. 9%).

Co istotne, przewaga Polski ma charakter strukturalny: głęboki i płynny rynek magazynowy, najszybciej rosnąca baza retailowa w Europie Środkowej oraz dynamicznie rozwijający się sektor PRS (Private Rented Sector). Warszawa zajmuje 3. miejsce w europejskim rankingu atrakcyjności inwestycyjnej CBRE 2026, plasując się za Londynem i Madrytem.

Perspektywy 2026: co dalej z polskim kapitałem?

Analitycy są zgodni co do kontynuacji wzrostu. Główne czynniki wspierające:

• Środowisko stóp procentowych: NBP 3,75% vs. inflacja ok. 3-4% – realna stopa bliska zeru popycha inwestorów ku aktywom realnym
• Kompresja yieldów: przy dobrej lokalizacji i sieciowym najemcy cap rate poniżej 6% jest możliwy nawet poza Warszawą – co przesuwa ceny w górę
• Fundacje rodzinne: ustawa z 2023 roku tworzy nowy wehikuł dla akumulacji aktywów CRE w ramach planowania sukcesyjnego
• Retail renaissance: sektor retail outperformuje biura i wykazuje rosnące zainteresowanie ze strony inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych
• Prognoza wolumenu: Colliers prognozuje 5,5-6 mld EUR dla całego polskiego rynku CRE w 2026 roku

Czynniki ryzyka to potencjalna eskalacja napięć geopolitycznych w regionie, zahamowanie konsumpcji prywatnej oraz możliwy wzrost stóp procentowych w drugiej połowie 2026 roku.

ESG jako nowy wymóg dla polskich inwestorów

Rosnące znaczenie kryteriów ESG zmienia sposób podejmowania decyzji inwestycyjnych. Obiekty bez certyfikacji środowiskowej (BREEAM, LEED) lub ze słabą efektywnością energetyczną (EPC D-G) podlegają coraz wyraźniejszemu brown discount: korekcie wyceny w dół o 5-20% względem porównywalnych obiektów z certyfikatem. Dla polskich inwestorów, którzy dominowali historycznie w segmencie aktywów starszego stock, stanowi to istotne ryzyko portfelowe.

Szczegółowa analiza wpływu ESG na wartość lokali usługowych i sposób kalkulacji green premium dostępna jest w artykule: ESG a nieruchomości komercyjne: certyfikaty, standardy i wpływ na wartość lokali 2026.

Fundacje rodzinne i family offices jako motory wzrostu

Ustawa o fundacji rodzinnej (Dz.U. 2023 poz. 326) stworzyła możliwość gromadzenia aktywów CRE w strukturze podatkowej z 0% CIT na poziomie bieżącym (do momentu dystrybucji). Dla wielopokoleniowych portfeli nieruchomości komercyjnych fundacja rodzinna staje się optymalnym wehikułem łączącym planowanie sukcesyjne z efektywnością podatkową.

Pełne omówienie modeli inwestycji przez struktury family office – w tym benchmarki alokacji według J.P. Morgan i UBS oraz analizę IRR dla 7-letnich horyzontów – znajdziesz w artykule: Family office a nieruchomości komercyjne. Kwestie podatkowe fundacji rodzinnej w kontekście CRE analizuje szczegółowo artykuł fundacja rodzinna a nieruchomości komercyjne.

Dostęp do rynku: transakcje off-market i rola doradców CRE

Znaczna część najciekawszych ofert w segmencie retail rozproszonego nie trafia do publicznych portali. Transakcje off-market, realizowane w sieci doradców i bezpośrednich kontaktów między właścicielami a inwestorami, stanowią od 30 do 50% wolumenu w segmencie lokali usługowych poniżej 5 mln PLN.

Dla inwestorów, którzy chcą optymalizować dostęp do wczesnych i ekskluzywnych ofert, kluczowe jest nawiązanie relacji z doradcami wyspecjalizowanymi w retail rozproszonym. Dwell Properties prowadzi własną bazę inwestycji off-market w segmencie lokali usługowych, dostępną dla klientów z weryfikowanym mandatem inwestycyjnym.

Podsumowanie

Polscy inwestorzy stają się coraz ważniejszym elementem krajowego rynku nieruchomości komercyjnych. Rekordowe 800 mln EUR w 2025 roku potwierdza dojrzałość sektora i rosnącą świadomość inwestycyjną wśród zamożnych osób fizycznych, family offices i funduszy. Lokale usługowe z sieciowym najemcą i umowami NNN pozostają dominującą klasą aktywów w portfelach polskiego kapitału – ze względu na prostotę operacyjną, stabilny cash flow i stosunkowo niski próg wejścia.

Perspektywy na 2026 rok są pozytywne: prognozowany wolumen CRE 5,5-6 mld EUR, dynamiczny sektor retail i rosnące zainteresowanie strukturami fundacji rodzinnych tworzą warunki do dalszego wzrostu zaangażowania krajowego kapitału. Kluczowym wyzwaniem pozostaje dostęp do właściwych aktywów, umiejętna wycena i zarządzanie ryzykiem portfelowym.

Jeśli rozważasz alokację kapitału w nieruchomości komercyjne lub chcesz omówić konkretne transakcje, zapraszamy do kontaktu z zespołem Dwell Properties.

FAQ: Polscy inwestorzy na rynku nieruchomości komercyjnych