ESG w nieruchomościach komercyjnych – co zmienia się w 2026 roku

Rok 2026 przynosi istotne zmiany w podejściu do ESG na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Nowe regulacje unijne, rosnące wymagania inwestorów oraz zmieniające się standardy certyfikacji sprawiają, że kwestie środowiskowe, społeczne i ładu korporacyjnego stają się kluczowym elementem każdej transakcji i strategii zarządzania aktywami.

Nowe regulacje – CSRD, EPBD i taksonomia UE

Jednym z najważniejszych wydarzeń regulacyjnych jest wejście w życie pakietu Omnibus I, który ograniczył obowiązki raportowe wynikające z dyrektywy CSRD do podmiotów zatrudniających powyżej 1000 pracowników i osiągających obroty przekraczające 450 mln euro. W praktyce oznacza to wyłączenie około 80% firm z pierwotnego zakresu dyrektywy. Nie zmienia to jednak faktu, że więksi gracze rynkowi – w tym fundusze inwestycyjne, deweloperzy i zarządcy portfeli nieruchomości – nadal podlegają obowiązkowi raportowania ESG. Równocześnie trwa transpozycja dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) do polskiego prawa, która powinna zostać zakończona do maja 2026 roku. Nowe przepisy dotyczące charakterystyki energetycznej budynków będą mieć bezpośredni wpływ na wymogi stawiane nieruchomościom komercyjnym – zarówno nowym inwestycjom, jak i istniejącym obiektom.

BREEAM V7 – nowy standard certyfikacji

We wrześniu 2025 roku weszła w życie wersja 7 certyfikacji BREEAM dla nowo powstających inwestycji (New Construction). Na początku 2026 roku standard V7 został rozszerzony o projekty modernizacji, a w kolejnych etapach obejmie również budynki już funkcjonujące. To istotna zmiana, ponieważ BREEAM V7 uwzględnia wymogi taksonomii UE – dzięki temu certyfikacja staje się praktycznym narzędziem raportowania zgodności z europejskimi regulacjami. Certyfikaty wielokryterialne, takie jak BREEAM, LEED czy WELL, są dziś standardem rynkowym dla budynków komercyjnych w Polsce. Obiekty bez certyfikacji coraz częściej napotykają trudności w pozyskaniu najemców klasy A oraz finansowania bankowego na atrakcyjnych warunkach.

ESG a decyzje inwestycyjne na polskim rynku CRE

Dane rynkowe potwierdzają, że polski rynek nieruchomości komercyjnych przeżywa wyraźne przesunięcie priorytetów – z ilości na jakość. Warszawa zajęła trzecie miejsce w badaniu CBRE European Investor Intentions Survey 2026, ustępując jedynie Londynowi i Madrytowi pod względem atrakcyjności dla inwestorów transgranicznych. Jednocześnie krajowy kapitał odpowiada już za około 40% wolumenu transakcji biurowych, co świadczy o rosnącym zaangażowaniu polskich inwestorów, w tym family offices. W kontekście ESG szczególnie istotna jest rosnąca rola kryteriów środowiskowych w procesie due diligence. Inwestorzy instytucjonalni coraz częściej analizują nie tylko wskaźniki finansowe, ale także efektywność energetyczną budynku, ślad węglowy, dostępność certyfikatów oraz zgodność z taksonomią UE. Nieruchomości spełniające wysokie standardy ESG osiągają stabilniejsze stawki najmu i niższą rotację najemców.

Praktyczne implikacje dla właścicieli i zarządców

Dla właścicieli nieruchomości komercyjnych w Polsce kluczowe staje się strategiczne podejście do ESG. Obejmuje ono kilka obszarów: audyt energetyczny istniejących obiektów i przygotowanie planu dekarbonizacji, uzyskanie lub odnowienie certyfikacji wielokryterialnej (BREEAM In-Use, LEED O+M), dostosowanie umów najmu do wymagań ESG (np. klauzule green lease) oraz wdrożenie systemów monitoringu zużycia energii i emisji. Warto podkreślić, że certyfikacja BREEAM In-Use ocenia faktyczne funkcjonowanie obiektu, sposób zarządzania nim oraz praktyki użytkowników. Dostarcza wiarygodnych danych do raportowania ESG, CSRD, GRESB i taksonomii UE – co jest coraz częściej wymagane przez instytucje finansowe i inwestorów.

Rynek zmierza w jednym kierunku

Niezależnie od skali działalności, kwestie ESG będą mieć coraz większy wpływ na wartość i płynność nieruchomości komercyjnych w Polsce. Obiekty, które nie dostosują się do nowych standardów, mogą doświadczyć tzw. brown discount – obniżki wartości wynikającej z braku zgodności ze standardami zrównoważonego rozwoju. Z kolei nieruchomości z pełną dokumentacją ESG i aktualnymi certyfikatami będą cieszyć się rosnącym zainteresowaniem ze strony najemców i inwestorów. Profesjonalne doradztwo w zakresie strategii ESG dla nieruchomości komercyjnych pozwala właścicielom i inwestorom zoptymalizować procesy, ograniczyć ryzyko regulacyjne i podnieść konkurencyjność swoich aktywów na dynamicznie zmieniającym się rynku. Skontaktuj się z Dwell Properties, aby omówić strategię ESG dla Twojej nieruchomości komercyjnej.