Dwell Properties to butikowa firma doradcza specjalizujaca sie w transakcjach off-market na rynku lokali uslugowych w Polsce. Ponizej przedstawiamy wybrane realizacje, ktore ilustruja nasz proces inwestycyjny, podejscie analityczne i realne wyniki osiagane dla klientow.
Nasze statystyki: ponad 100 zamknietych transakcji, 97% z rentownoscia powyzej 7%, mediana ROI na poziomie ok. 9%, transakcje w ponad 20 miastach w Polsce.
Case study 1: Warszawa. Zakup pustostanu i komercjalizacja (ROI 9,8%)
Lokal uslugowy na rynku pierwotnym, dlugoletni pustostan w atrakcyjnej lokalizacji. Cena nabycia byla o 60% nizsza od sredniej ceny transakcyjnej w okolicy, co wynikalo z braku najemcy i dlugiego okresu nieprodukowania przychodu.
Przebieg transakcji
- Identyfikacja lokalu off-market z potencjalem komercjalizacyjnym
- Negocjacja ceny nabycia znacznie ponizej wartosci rynkowej
- Przeprowadzenie procesu komercjalizacji po zakupie
- Pozyskanie najemcy sieciowego w ciagu 7 miesiecy od zakupu
Wyniki
| Parametr | Wartosc |
|---|---|
| ROI (stopa zwrotu) | 9,8% |
| Dyskonto od sredniej ceny rynkowej | -60% |
| Czas realizacji (zakup do najemcy) | 7 miesiecy |
| Typ transakcji | Zakup inwestycyjny + komercjalizacja |
Kluczowy wniosek: Pustostany na rynku pierwotnym to jeden z najskuteczniejszych sposobow na uzyskanie ponadprzecietnej rentownosci. Kluczem jest doswiadczenie w komercjalizacji i siec potwierdzonych najemcow.
Case study 2: Wroclaw. Dwa lokale jednoczesnie (ROI 9,5% i 9,0%)
Dwa lokale uslugowe na rynku pierwotnym, kilkumiesieczny pustostan. Zakupione jednoczesnie przez jednego inwestora, co umozliwilo wynegocjowanie korzystniejszych warunkow.
Przebieg transakcji
- Identyfikacja dwoch lokali w jednym projekcie deweloperskim
- Negocjacja ceny pakietowej: -30% od sredniej w okolicy
- Wynegocjowanie 10-letnich umow najmu z najemcami sieciowymi
- Calkowity czas realizacji: zaledwie 3 tygodnie od pierwszego kontaktu do podpisania aktow
Wyniki
| Parametr | Lokal 1 | Lokal 2 |
|---|---|---|
| ROI (stopa zwrotu) | 9,5% | 9,0% |
| Dyskonto od sredniej ceny | -30% | |
| Okres umowy najmu | 10 lat | |
| Czas realizacji | 3 tygodnie | |
Kluczowy wniosek: Zakup pakietowy daje dodatkowa dzwignie negocjacyjna. Dlugoterminowe umowy najmu (10 lat) zabezpieczaja przychod i zwiekszaja wartosc nieruchomosci przy ewentualnej odsprzedazy.
Case study 3: Krakow. Trzy lokale w projekcie deweloperskim (zysk 44% na resale)
Trzy lokale uslugowe w budowie, zakupione na etapie realizacji projektu deweloperskiego. Dwa lokale polaczone pod zlobek, jeden przeznaczony dla branzy beauty.
Przebieg transakcji
- Zakup trzech lokali na etapie budowy w korzystnych cenach
- Negocjacja umow najmu w trakcie budowy, przed odbiorem kluczy
- Przy odbiorze: jedyne wynajete lokale na osiedlu w danym etapie inwestycji
- Jeden lokal sprzedany po 9 miesiacach od odbioru z zyskiem 44%
Wyniki
| Parametr | Wartosc |
|---|---|
| Liczba lokali | 3 |
| Branże najemcow | Zlobek (2 lokale), beauty (1 lokal) |
| Zysk na resale (1 lokal) | 44% (1,44x ceny nabycia) |
| Czas do resale | 9 miesiecy od odbioru |
| Status najmu przy odbiorze | 100% wynajete |
Kluczowy wniosek: Zakup na etapie budowy w polaczeniu z wczesna komercjalizacja tworzy podwojna wartosc: biezacy przychod z najmu oraz znaczacy wzrost wartosci nieruchomosci (exit multiple 1,44x w 9 miesiecy).
Case study 4: Poznan. Pre-construction z komercjalizacja w 30 dni (ROI 9,5%)
Lokal zakupiony w trakcie budowy, rok przed planowanym oddaniem do uzytku. Komercjalizacja przeprowadzona w ciagu 30 dni od podpisania umowy przedwstepnej.
Przebieg transakcji
- Identyfikacja lokalu off-market na etapie budowy
- Podpisanie umowy przedwstepnej
- Znalezienie najemcy sieciowego w ciagu 30 dni od umowy przedwstepnej
- Zero dni pustostanu od momentu odbioru kluczy
Wyniki
| Parametr | Wartosc |
|---|---|
| ROI (stopa zwrotu) | 9,5% |
| Czas komercjalizacji | 30 dni od umowy przedwstepnej |
| Potencjal resale | 1,27x po roku splacania w harmonogramie |
| Dni pustostanu | 0 |
Kluczowy wniosek: Zdolnosc do szybkiej komercjalizacji (30 dni) jest kluczowym czynnikiem sukcesu w transakcjach pre-construction. Najemca sieciowy potwierdzony jeszcze przed odbiorem to gwarancja zero dni pustostanu.
Case study 5: Tenant representation. Siec beauty w 4 miastach
Kompleksowa obsluga sieci z branzy beauty w procesie ekspansji na rynku polskim. Piec umow najmu podpisanych w czterech miastach: Warszawa, Wroclaw, Poznan i Krakow.
Przebieg transakcji
- Analiza rynku i identyfikacja optymalnych lokalizacji w 4 miastach
- Negocjacja warunkow najmu z wieloma wynajmujacymi rownoczesnie
- Wynegocjowanie fitout contribution (wklad w adaptacje) w kazdej umowie
- Wynegocjowanie okresow free rent (bezplatny najem na start)
- Wynegocjowanie step rent (stopniowy wzrost czynszu)
- Koordynacja z kancelariami prawnymi roznych wynajmujacych
Wyniki
| Parametr | Wartosc |
|---|---|
| Liczba umow najmu | 5 |
| Liczba miast | 4 (Warszawa, Wroclaw, Poznan, Krakow) |
| Fitout contribution | Wynegocjowany w kazdej umowie |
| Free rent | Wynegocjowany w kazdej umowie |
| Step rent | Wynegocjowany w kazdej umowie |
Kluczowy wniosek: Profesjonalna reprezentacja najemcy pozwala wynegocjowac warunki niedostepne przy samodzielnych negocjacjach. Znajomosc standardow rynkowych, relacje z wynajmujacymi i doswiadczenie prawne przekladaja sie bezposrednio na oszczednosci operacyjne najemcy.
Case study 6: Lodz. Matchmaking inwestor, najemca i deweloper (triple win)
Transakcja trojstronna, w ktorej Dwell Properties polaczyl interesy trzech stron: najemcy fitness szukajacego lokalizacji, dewelopera z nierotujacym lokalem i inwestora z Warszawy szukajacego rentownej okazji.
Przebieg transakcji
- Najemca fitness aktywnie szukal lokalizacji w Lodzi
- Deweloper mial lokal, ktorego nie mogl sprzedac od dluzszego czasu
- Identyfikacja inwestora z Warszawy zainteresowanego rynkiem lodzkim
- Wynegocjowanie struktury transakcji, ktora jednoczesnie obnizyla czynsz najemcy i podwyzszyla ROI inwestora
Wyniki
| Strona | Korzysc |
|---|---|
| Inwestor | ROI 9,5%, gotowy najemca od dnia zakupu |
| Najemca (fitness) | Fitout contribution, nizszy czynsz od rynkowego |
| Deweloper | Sprzedaz problematycznego lokalu, rok przed koncem budowy |
Kluczowy wniosek: Matchmaking trojstronny to specjalnosc Dwell Properties. Umiejetnosc laczenia interesow inwestora, najemcy i dewelopera pozwala tworzyc transakcje, w ktorych kazda strona wygrywa, a paradoksy cenowe (nizszy czynsz + wyzsze ROI) sa mozliwe dzieki kreatywnej strukturze dealu.
Nasze podejscie: co laczy wszystkie realizacje
Kazda z powyzszych transakcji opiera sie na tych samych fundamentach:
- Dostep off-market: Ponad 80% naszych transakcji pochodzi z kanalow niedostepnych publicznie. Budowana przez lata siec kontaktow z deweloperami, zarzadcami i wlascicielami daje nam dostep do ofert, zanim trafia na rynek.
- Analiza oparta na danych: Kazda okazje oceniamy przez pryzmat NOI, cap rate, IRR i equity multiple. Nie sprzedajemy emocji, lecz liczby.
- Siec najemcow: Baza 200+ potwierdzonych najemcow sieciowych pozwala nam komercjalizowac lokale w dniach lub tygodniach, nie miesiacach.
- Struktura transakcji: Nie ograniczamy sie do prostego skojarzenia kupujacy-sprzedajacy. Projektujemy strukture dealu tak, aby maksymalizowac wartosc dla wszystkich stron.
Statystyki Dwell Properties: ponad 100 transakcji
| Wskaznik | Wartosc |
|---|---|
| Zamkniete transakcje | 100+ |
| Transakcje z ROI powyzej 7% | 97% |
| Mediana ROI | ok. 9% |
| Najczestsze pasmo ROI | 8-10% (67% transakcji) |
| Miasta | 20+ |
| Aktywni inwestorzy w sieci | 2 000+ |
| Potwierdzeni najemcy sieciowi | 200+ |
Branze najemcow w naszych transakcjach
Lokale uslugowe obslugiwane przez Dwell Properties sa wynajmowane najemcom z roznych branz: gastronomia, beauty i wellness, fitness, zdrowie i farmacja, handel detaliczny, uslugi finansowe, edukacja i opieka nad dziecmi. Dywersyfikacja branzowa minimalizuje ryzyko i zwieksza stabilnosc portfela inwestycyjnego.
Najczesciej zadawane pytania
Jaka jest minimalna kwota inwestycji w lokal uslugowy z Dwell Properties?
Typowa inwestycja w lokal uslugowy zaczyna sie od ok. 300 000 – 500 000 PLN w mniejszych miastach i od ok. 600 000 – 1 000 000 PLN w Warszawie. Oferujemy rowniez transakcje pakietowe dla inwestorow z wiekszym budzietem.
Ile czasu trwa typowa transakcja od poczatku do konca?
Od 3 tygodni (rekord, jak w case study wroclawskim) do 7 miesiecy (gdy wymagana jest pelna komercjalizacja pustostanu). Typowa transakcja z gotowym najemca trwa 4-8 tygodni.
Czy Dwell Properties obsluguje rowniez najemcow szukajacych lokali?
Tak, oferujemy uslugi tenant representation dla sieci handlowych i uslugowych rozwijajacych sie w Polsce. Case study 5 (siec beauty, 4 miasta) ilustruje ten model wspolpracy.
Jakie sa typowe stawki ROI osiagane przez klientow Dwell?
97% naszych transakcji osiaga rentownosc powyzej 7%. Mediana ROI wynosi ok. 9%, a najczestsze pasmo to 8-10% (67% transakcji). Pojedyncze transakcje value-add (resale) generuja zyski rzedu 27-44%.
Czym rozni sie Dwell Properties od duzych firm doradczych (CBRE, JLL)?
Dwell Properties specjalizuje sie wylacznie w segmencie lokali uslugowych off-market (retail rozproszony), podczas gdy duze firmy doradcze koncentruja sie na transakcjach portfelowych i obiektach wielkoformatowych. Nasza przewaga to bezposredni dostep do ofert niepublicznych, siec 200+ najemcow i indywidualne podejscie do kazdej transakcji. Wiecej w naszym porownaniu Dwell vs Big 5.
Podsumowanie
Powyzsze case studies to wybrane przyklady z ponad 100 zamknietych transakcji Dwell Properties. Kazda realizacja potwierdza, ze segment lokali uslugowych off-market w Polsce oferuje ponadprzeciętna rentownosc przy odpowiednim podejsciu analitycznym i operacyjnym.
Szukasz podobnych rezultatow? Skontaktuj sie z nami lub przeczytaj wiecej o naszym podejsciu do inwestycji off-market.
Porozmawiajmy o Twojej inwestycji
FAQ — Case studies Dwell Properties: realne transakcje i wyniki in
Jakie transakcje przeprowadził Dwell Properties?
Dwell Properties przeprowadził ponad 100 transakcji na rynku lokali usługowych w Polsce. Portfel obejmuje transakcje w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i GZM, zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających.
Jaki wynik osiągają transakcje zarządzane przez Dwell?
Transakcje zarządzane przez Dwell Properties osiągają IRR powyżej 7% rocznie w ponad 97% przypadków. Doświadczenie obejmuje lokale o wartości od 300 000 do kilku milionów PLN.
Czym Dwell Properties różni się od dużych agencji CRE?
Dwell Properties specjalizuje się wyłącznie w lokalach usługowych i nieruchomościach komercyjnych — bez dywersyfikacji na mieszkania. Oferuje indywidualne podejście, dostęp do rynku off-market i głęboką znajomość lokalnych rynków w 6 największych miastach Polski.